工抵房可否排除强制执行

王娜娜

建设工程施工领域中，开发商为了缓解资金压，经常用开发的房屋抵顶给施工企业用以支付工程款，这类房屋俗称“工抵房”，基于建筑行业的特殊性，开发商一般会将开发的房屋作为抵押物进行融资贷款，若此类房屋一旦涉诉，被法院做为开发商的房产查封，那么“工抵房”是否可以排除法院的强制执行呐？

法律规定

《执行异议和复议规定》第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应于支持：

（1）人民法院在查封之前已签订合法有效的书面合同；

（2）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他居住的房屋；

（3）已支付的价格款超过合同约定总价款的百分之50

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应与支持：

（1）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（2）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

（3）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求支付执行；

（4）非因买受人自身原因未办理过户登记。

案情简介

2016年4月14日，A 公司因为抵顶所欠工程款将 B 小区房屋卖给张三，双方签订了《商品房买卖合同》，A 公司向张三出具了收款收据并在其后向张三交付了房屋，后张三入住该房屋并使用至今。2018年6月19日，税务机关开具了涉案房屋纳税的增值税发票。A 公司曾将该 B 小区房屋作为抵押物提供抵押担保并办理了抵押登记，2018年7月26日，该小区房屋被法院查封并强制执行。张三向法院提出案外人执行异议。

本案争议焦点

张三对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益

法院观点

1、《商品房买卖合同》合法有效，不受是否备案影响。首先，《商品房买卖合同》早于人民法院查封的时间，虽然收款收据载明收款方式为“工程款抵房款”，但是并不因此改变张三与 A 公司之间直接建立商品房买卖法律关系的性质，故案涉《商品房买卖合同》合法有效，和同事否在房产部门联机备案不影响其效力。

2、开发商开具的收据载明张三已支付了全部房款，亦超过了合同约定总价的百分之五十。

3、张三名下无其他居住住房。案涉房屋交付后，张三已经实际装修入住，并根据自然资源局出具的《不动产登记信息查询结果（家庭住房状况）》显示，张三名下并无其他居住用房。

综上所述，张三的情况符合《执行异议复议规定》第二十九条的规定，其对案涉房屋享有足以排除人民法院执行的民事权益。